前瞻十五五 | 城市更新浪潮下，街道如何蝶变，激活楼宇经济新动能

在数字经济与产业变革的交织中，中国城市正经历从“增量扩张”向“存量焕新”的深刻转型。振兴国际智库观察到，作为城市经济“立起来的开发区”，楼宇经济不仅是土地集约利用的典范，更是现代服务业集聚、城市功能升级的核心载体。研究发现，北京CBD功能区单座楼宇税收突破百亿元，杭州培育出468家总部企业，成都武侯区以“三大维度+一大引擎”重塑楼宇生态……这些案例揭示了一个趋势：楼宇经济已从“大干快上”的增量时代迈入“精耕细作”的存量时代。如何通过城市更新破解空间瓶颈、重构楼宇价值，成为街道治理与经济发展的必答题。

楼宇经济从“规模扩张”到“价值重构”

楼宇经济的演进史，是一部城市发展模式迭代的缩影。根据《中国楼宇经济蓝皮书》，我国楼宇经济历经三个时代：1.0时代以单一写字楼租赁为主，2.0时代依托城市综合体承载现代服务业，而“十四五”开启的3.0时代则聚焦存量焕新。当前，全国楼宇空置率攀升至高位，部分城市商务楼宇空置率超80%，但北京CBD、杭州钱江新城等区域仍逆势生长——这背后是“空间更新”与“产业焕新”的双重逻辑。

在成都武侯区，通过“腾笼换鸟”“优巢选凤”策略，优化楼宇产业结构，大大提升产业能级；杭州通过“831工程”培育80幢重点招商楼宇，推动楼宇经济从“房东经济”转向“税源经济”。这些实践表明，存量时代楼宇经济的核心不再是“盖楼”，而是通过精准定位、产业适配和服务升级，将物理空间转化为价值高地。

各地楼宇经济的实践与创新

北京CBD功能区——打造高品质楼宇经济

北京CBD功能区位于东三环和东长安街延长线交汇而成的“金十字”区域，坚持综合商务区建设理念，形成了以国际金融为龙头、高端商务为主导、文化传媒聚集发展的产业格局。截至2023年12月，北京CBD功能区实现税收已经超过一千亿元，同比增长12.9%，占全区税收比重超过六成。其中，税收过亿的楼宇已经达到了134座，过10亿的楼宇已经达到了15座，一座百亿级楼宇中信大厦屹立其中。

2019年，北京CBD管委会正式对外发布《北京CBD高精尖产业指导目录》，以此为契机，北京CBD以构建“高精尖”产业为主要抓手，以高附加值金融业、高端时尚产业和互联网等新兴产业为新经济增长点，加快建设国际一流的商务中心区，为首都发展做出积极贡献。

杭州楼宇经济——五个一批打造楼宇经济

杭州为实现总部经济新跃升，努力打造全国一流总部经济中心，出台了《关于推动杭州总部经济高质量发展的实施意见》，并启动了首批总部企业认定工作。纵观杭州发展楼宇经济十多年，主要是以围绕打造“中国民营企业总部中心”和“全国文化创意产业中心”为总体思路，坚持“五项原则”，落实“五个一批”。其中，“五个一批”即招商一批、管理一批、更新一批、建设一批、规划一批，通过这一系列举措，杭州楼宇经济得到了快速发展。

成都市武侯区“武侯模式”树立行业新标杆

成都市武侯区是成都市五个中心城区之一，国务院命名的高科技文化区。武侯区按照“提高产业层次，提升城市品质”的思路，构建武侯楼宇服务产业生态圈，在国内楼宇经济界树立了行业新标杆。武侯区高质量发展楼宇经济的“武侯模式”创新亮点主要体现在：坚持“三大维度”和“一大引擎”的发展思路，以专业楼宇为载体，以总部经济为重点，以产业生态圏为基础，提升楼宇产业导入应用场景，构建产业集群发展带。

国际经验同样值得借鉴。纽约“硅巷”将废弃码头改造为智能制造试验场，波特兰“硅林”依托宜居环境吸引英特尔布局研发中心。这些案例揭示了一条规律——楼宇经济需与城市更新协同，将交通、教育、商业等配套纳入规划，构建“15分钟产城圈”。正如杭州提出的“高低配套”原则，既要有百亿税收的超级楼宇，也需布局“农居SOHO”等低成本创新空间，满足多元企业需求。

楼宇生态正从“单楼竞争”到“集群共生”

楼宇经济的生命力，在于产业链的有机联动。北京CBD以金融、文化传媒、高端商务形成“金十字”产业矩阵，税收贡献占全区六成；武汉越秀IFC整合办公、酒店、商业业态，打造“城市会客厅”。这类“楼宇生态圈”的共性在于：通过上下游企业集聚，实现“上下楼即上下游”，降低交易成本，激发创新裂变。

越秀商管的实践更具启示意义。其“YUE OFFICE”生态体系串联108项服务，从智慧物业到健康社群，将单一办公空间升级为资源交互平台。入驻企业因生态协同效应，办公效率实现快速提升，员工满意度持续增长。这印证了楼宇经济的本质：它不是冰冷的钢筋森林，而是人才、资本、信息高频交互的“热带雨林”。

治理革新需政府与市场“双向奔赴”

楼宇经济的跃升，离不开治理模式的创新。成都武侯区首创“政府推动、行会站台、企业为主”路径，将楼宇更新纳入城市顶层设计；上海徐汇探索“工业上楼”，以政策引导产业垂直集聚。这些模式的核心，是政府从“管理者”转向“合伙人”，与企业共担风险、共享收益。

纽约曼哈顿的调控经验更具参考性：通过财税减免、用工补贴吸引企业，同时立法要求楼宇开放公共空间，平衡商业利益与市民需求。反观国内，杭州“五个一批”策略（招商、管理、更新、建设、规划）将楼宇经济纳入城市长期规划，动态调整业态布局。这种“有为政府+有效市场”的协同，正是破解楼宇空置、业态杂乱的关键。

迈向高质量楼宇经济的五大路径

尽管楼宇经济成效显著，但四大矛盾依然突出：产业贡献与城区能级不匹配（如批发业户数多但税收低）、配套服务与建筑品质不协同、高空置率与土地稀缺并存、业态混杂与定位模糊冲突。破解这些问题，振兴国际智库建议从以下五方面发力：

其一，产业精准锚定。加强顶层规划设计，根据本地资源条件制定出产业指导目录，聚焦数字经济产业、商贸服务业、金融服务业、专业服务业和数据智能产业、文化创意产业、生命健康产业，通过“目录式招商”引导楼宇专业化、集群化发展。同时建立“楼宇经济健康度指数”，涵盖产业适配度、税收贡献率、能耗效率等指标，每季度发布预警清单。借鉴纽约《滨水区十年规划》经验，将楼宇更新纳入城市总规中期修编。

其二，数字赋能管理。构建城市级楼宇经济数字孪生平台，接入工商、税务、能耗等实时数据，通过AI模拟产业迁移趋势，预警“僵尸楼宇”风险。重点建设三个数字化场景：招商环节运用企业画像系统匹配产业链需求，运营环节部署智慧能耗管理系统实现节能30%以上，预警环节建立“僵尸企业识别算法”（基于纳税波动、社保缴纳等特征值）。同步建立“楼宇经济数字驾驶舱”，实现税收贡献、空置预警等6大模块可视化呈现。

其三，空间场景再造。借鉴伦敦金丝雀码头迭代经验，实施“空间价值倍增计划”。对建成15年以上楼宇开展诊断式改造：硬件层面采用“结构加固+垂直绿化+智慧幕墙”组合改造技术，软件层面植入联合办公、路演中心等创新载体。重点打造三类融合场景：在商务楼宇嵌入共享实验室，在产业园区配建人才公寓，在历史建筑植入文化体验空间。可学习纽约“硅巷”模式，将老旧厂房、码头更新为创新工场，同时完善交通、教育等配套，提升楼宇“黏性”。

其四，服务生态升级。超越传统物业管理模式，构建“基础服务+增值服务+生态服务”三级服务体系。基础层实现智慧安防、能源管理等7×24小时响应；增值层搭建包括政策申报、融资对接等企业服务平台；生态层建立产业联盟、技术转化中心等创新要素池。推广“楼宇服务官”制度，为入驻企业提供专属政策匹配、产业链对接等深度服务，让楼宇成为“企业发展解决方案供应商”。

其五，融合城市更新。建立“更新+运营+退出”的全周期管理机制。针对高空置率楼宇实施“功能性再生计划”：对甲级写字楼采用“整层置换+小单元分割”组合策略；对工业遗产采取“保留外立面+内部模块化改造”方式。鼓励楼宇运营主体通过自主、联营等方式对低效楼宇、老旧厂房等产业空间开展结构加固、绿色低碳改造、科技场景应用及内外部装修等投资改造及业态提升，带动区域产业升级。

写在最后：振兴国际智库认为楼宇经济的终极命题是“与城市共生长”。从曼哈顿的百年积淀到杭州的民企总部崛起，楼宇经济从未局限于经济指标，而是城市竞争力与治理能力的综合体现。当街道成为楼宇更新的最小实施单元，其使命不仅是腾挪空间，更要构建“楼宇-产业-城市”共生体。未来，谁能在存量中创造增量、在空间中孕育生态，谁就能在“十四五”乃至更远的城市竞赛中抢占先机。这不是简单的空间改造，而是一场关于城市治理体系、产业组织方式、价值创造逻辑的深刻革命。这既需要街道的“绣花功夫”，更呼唤顶层设计的战略眼光——因为每一栋楼宇的高度，终将垒起城市向上的阶梯。